拆迁不给钱了！青岛的房价会怎么走？

2018-10-12 21:29 凤凰网青岛综合

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10月8日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，释放棚改新信号！因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

简单来说，就是拆迁不给钱了，那么，这对青岛楼市的走向将产生怎样的影响？

其实，自2016年10月全国房价大调控以来，中央频频约谈各大城市，严控房价，但是很多地方出现控不住的局面，我们深扒这些房价上涨的城市，发现他们都具有一个共同点，出现了大量的货币化棚改拆迁户。

因此，取消货币化安置优惠政策对于抑制房价不合理增长，调控楼市发展有着十分重要的影响，更是事关老百姓切身利益的事。

撰文/©燮旻

什么是货币化棚改？

棚改是重大民生工程，也是发展工程。近些年来各地区、各有关部门大力推进棚改工作，累计已有1亿多棚户区居民“出棚进楼”，今年1-9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。

那么，什么是货币化棚改？以前大家可能很陌生，但是近年来，大家肯定相对有所了解。所谓货币化棚改就是区别实物化棚改，以前对城中村进行改造，都是拆迁之后，以房换房，补偿少量货币。而货币化棚改，则是一口气补偿你一个高额的货币，然后你自己去市场上去买房。

本质上来说货币化棚改是个好政策，他遵循市场经济的原理，能减少很多社会矛盾，更有利于城市化建设，但是在中国复杂的现状下，政策执行起来有些变味儿了......

现有的商品房被一扫而空，房价沸腾，而房企则会积极的拿地，棚改户拆迁之后空出来的地，是归地方政府自由支配的，都不需要向中央申请用地指标，直接就卖给地产商了，卖掉之后，还清国开行下拨的资金不成问题。但大量的货币随着棚改户冲击了现有房地产市场，会造成房价飞涨。

于是我们看到了诸多地产奇观，一方面是中央严控房价，一方面是市民连夜排队全款抢房。

暂停货币化棚改，青岛房价会怎么走？

首先我们要分析一下，货币化棚改之所以具备直接推升房价的魔力，并不是因为他能凭空变钱出来，而是寅吃卯粮。

如果仅仅只有这一波拆迁，那么很明显，这数千亿的资金涌入，会对今天的房价带来强烈的刺激，但是等这批棚户的土地卖给开发商拿到预售证入市之后，会带来一个极大的空窗期，卖盘增加的时候，买盘基本已经消化完毕，会给未来的房价带来很大的压力，这就属于寅吃卯粮。

因此国开行贷款收紧，资金减少后，对于棚改任务制定的科学性提出了严峻的考验，需要严格评估财政承受能力。一方面保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度。另一方面对棚改建设用地在新增用地计划中予以保障，通过拆旧建新、改扩建、翻建等多种方式，让更多住房困难群众早日住进新居。

当然了，房价不会出现断崖式的下跌，因为原来的买盘还在，慢慢消化需要时间，新的卖盘制造出来也需要时间，上一批棚改户的土地变成新房子，大概还需要1~1.5年左右的时间。

综上分析，由于失去了新增的资金，房价势必会失去上涨的动力。

当下，传统的销售旺季“金九银十”在青岛已经失去魔力，而楼市交易的局势也由之前的客户“抢房”，转变为目前的开发商“抢客”，也从另一个角度说明青岛楼市目前正从卖方市场转变为买方市场。

以青岛近期的新建商品房和二手房价格走势为例，8月末的青岛新房均价为14924元/㎡，而进入10月的新房均价已回落为10024元/㎡，降幅超过4900元/㎡。而二手房方面，8月青岛均价为20929元/㎡，进入10月的二手房均价已回落为20431元/㎡，考虑到二手房在地理位置、配套措施等因素影响，因此相对新房来说降幅较小，但青岛房价的回落趋势已初步显现。

今年青岛还有哪些棚改项目待完成？

日前，省住建厅等四部门发布2018年棚户区改造调整项目通知，对青岛市28个项目18281套房屋棚改计划进行调整。调整后，项目改为15个，改造房屋总数不变。

笔者了解到，城阳上马街道即将旧村改造，此次改造取消了货币补偿，全部采取旧房置换新房的安置方式，并取消了优惠购买价，第一时间积极响应国家政策。

据了解，先期启动的为下马哥庄、朝阳、长安三个社区，改造方案已经全部下发到各村。