凰探|峰会后的青岛与厦门：相似的城市，不同的房价！

同处中国东部沿海，同样是风景宜人、基建设施完善、人文底蕴雄厚的宜居胜地，同样再2017年、2018年先后举办中国最高级别外交会议：金砖峰会和上合峰会，青岛与厦门这两座城市，有太多相似的地方。

但相似的特点，并不能让两座城市的发展轨迹走在同一频率。相似的城市，不同的房价，在成功举办世界级盛会后，青岛与厦门的楼市走向始终是最受关注的焦点。

两座极其相似的美丽城市

青岛，是国家计划单列市、副省级市，山东省经济中心、国家沿海重要中心城市、滨海度假旅游城市、国际性港口城市、国家重要的现代海洋产业发展先行区、东北亚国际航运枢纽、海上体育运动基地，是承接“一带一路”国家战略的新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市和海上合作战略支点。

厦门，是副省级城市、经济特区，东南沿海重要的中心城市、港口及风景旅游城市。是闽南地区的主要城市，与漳州、泉州并称厦漳泉闽南金三角经济区。

可以看到，同为副省级城市的青岛与厦门，同样在各自省中并非省会，但在经济、宜居等方面，都是各自省内的明星，是国家新一轮设置国家中心城市的热门候选。

在人文历史方面，青岛的八大关和厦门的鼓浪屿都是全国闻名的欧式建筑观光地，都有“红瓦绿树，碧海蓝天”的旅游资源特征，是全世界游客向往的旅游圣地。

青岛是国家历史文化名城、重点历史风貌保护城市、首批中国优秀旅游城市。国家重点文物保护单位34处。国家级风景名胜区有崂山风景名胜区、青岛海滨风景区。山东省近300处优秀历史建筑中，青岛占131处。青岛历史风貌保护区内有沈从文、闻一多等重点名人故居85处。

厦门以鼓浪屿近代建筑、集美学村和厦门大学早期建筑为代表的近代建筑群，体现了厦门开埠以来多元文化融合的过程，是厦门近代城市建设与发展历史的缩影。

目前，厦门被认定的历史风貌建筑一共有841处，包括重要历史事件和重要机构旧址、名人故居、宗教建筑、传统古民居、典型风格建筑等多种类型，且还在不断增补中。

此外，鼓浪屿万国街区、中山路历史街区、厦大—南普陀—南华新村—沙坡尾避风坞街区、集美学村历史街区等4大历史街区。诞生了陈嘉庚、林巧稚等众多历史名人。

就是这样两座从城市风貌、历史文化、城市定位等都颇为相似的城市，却因为发展方向和条件不一，走向了不同的轨迹。

首先就是经济发展。两座城市体现了完全不同的经济实力，2017年，GDP总量达到11000亿元的青岛位列二线强市行列，而厦门仅4300亿元，还未及前者的一半。

其次是人口总量。一个城市真实居住的需求，取决于其常住人口的变化——常住人口增长了，房价必然有上涨的潜力，常住人口减少了，则房价有下跌的空间。

进入2018年，青岛常住人口达到929万人，逼近千万大关，而厦门仅为401万人，还是不及一半。

两个“不及一半”，导致了青岛与厦门的房价走势的天壤之别。

盛会带来的房价轨迹

从地理条件和区位来看，虽然青岛的总面积（11282平方公里）远超厦门（1700平方公里），但市区（1159平方公里）面积其实与厦门相差不大。青岛与厦门的地底基础均为石质，海景房的价格一般远超市内。

但不同的是青岛是环胶州湾发展三面城区，其中以市南、市北、崂山、李沧为支撑的东部城区是整个青岛市发展的中心，也是整个城市房价的天花板，最贵的楼盘均在这几个城区内。而厦门则以厦门岛（思明区、湖里区）为核心，房价层层向外铺开。

2017年9月和2018年6月，厦门和青岛分别迎来了举世瞩目的金砖峰会和上合峰会。世界级盛会的召开，除了让两座城市的知名度、吸引力快速提升，还让整个城市的市政建设、交通配套、环境整治、安全提升等方面得到全面的升级。

然而城市配套上来了，交通方便了，拥有更广阔的发展格局，城市影响力增强，房价自然快速跟上，甚至因为顶级盛会产生的蝴蝶效应，提前释放。

自从2016年10月官方宣布下一届金砖会议在厦门召开，到一年后金砖会议召开，再到今天，厦门房价走势和杭州迥然不同。

2016年10月，厦门二手房均价为38883元/平米；到金砖峰会召开的2017年10月，均价已经飙升到了47177元/平米，房价上涨幅度为21.3%，但城市经济发展现状以及较低的人口总量成为随后戳破房价泡沫的巨大隐患。

所以，峰会后的厦门房价，不涨反跌，基本一直处于横盘阴跌状态。2018年8月，均价为37279元/平米，均价又回到2016年的基准线上，甚至更低。

数据来源：链家

青岛方面，外交部宣布上合峰会在青岛召开是在2017年12月，此后的青岛房价就犹如坐火箭般，快速上涨。

我们可以看到，在当月（2017年12月），青岛的二手房均价还是20550元/平米。到峰会召开前的2018年5月，就已达到24960元/平米了，上涨幅度超过16%，速率高居全国前列。

而进入9月的青岛二手房价是24760元/平米，与峰会前相比，仅是略有些浮动。

数据来源：链家

为何青岛呈现了与厦门不一样的房价走势？这还得从笔者上面提到的人口相关联。进入2018年的青岛市，市区常住人口达到625.25万人，增长25.79%，仅市区人口一项就已经超出厦门总人口（401万）200万之多。

除自身经济发展外，人口俨然已成为决定房价走势的核心因素之一。

未来：两城仍然会向两种轨迹前行

未来，在遏制房价上涨趋势的大背景下，对于青岛与厦门的房价走势，笔者认为：两座城市虽然都有峰会效应推动，但仍然会向两种轨迹前行。

青岛凭借良好的地理区位、服务国家战略中的发展定位、庞大的经济体量以及千万量级的人口，房价应该会保持平稳态势，但指望房价“回到从前”，已经不大可能。

而厦门，由于受制城市发展格局、经济体量和人口量较低的因素影响，房价仍会逐步下行，但自身拥有旅游名城的影响力与定位，辅以较为良好的宜居环境，一定程度上可以保障房价不会再出现较大的下行幅度。