青岛楼市再出重拳，买房者何去何从？

2018-05-09 22:01 凤凰网青岛综合

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2018年是青岛楼市跌宕起伏的一年，一系列楼市调控的“组合拳”将青岛楼市推上了风口浪尖。从不久前“3·15政策”下的青岛重启限购到如今的“4·18新政”的强力限售，一次次制约炒房者的楼市政策，虽说误伤了刚需族，但也明确显示出了监管层对房价过快上涨的容忍度不断降低，也更表明了政府对“房是用来住的，不是用来炒的”这一观点的贯彻落实。

同时，政府出台的一次次限购政策似乎并未对胶州的楼市有着实质的约束作用，胶州市商品住宅的成交量近来仍是势头强劲，与西海岸新区共挑青岛楼市成交量的大梁。在销售量持续走俏的前提下，炙手可热的胶州楼市，继红岛后，也出现了一些违规问题的“冒头”现象。

于是从5月7日起，胶州市将对全市所有在售项目、所有房地产开发企业及介机构及从业人员进行全覆盖式检查，重点分类查处各项违规行为。那么，胶州市的这次专项整治政策具体到哪些方面？胶州市的楼市为何“越限越火”？如今的胶州房产的价值真的和它扶摇直上的成交量成正比吗？

胶州的专项整治政策为何这时出台？

从当下的现状而言，楼市政策调控的目的十分清晰：抑制房价，保证合理住房需求。又由于新政实施、价格优势以及区域规划的落地，外围区市楼盘于是倍受大众的青睐。

几次都处于政府限购调控区域外的胶州，近来的成交量也是显示出了强劲的气势，与此同时，胶州楼市部分违规现象也有“冒头”的迹象。为此，全市商品房销售中介行为专项整治工作部署会议召开，会议对商品房销售中介行为专项整治行动进行了具体安排：

房地产开发企业销售行为专项整治

加强行业自律，自查杜绝以下违规行为

1、在经营场所内登记、挂牌销售已开盘但未达到竣工交付条件的新建商品住房房源和取得《不动产权证书》但受上市交易年限限制的商品住房；

2、未取得商品房销售代理备案证书的中介机构以任何形式代理一手房屋；

3、违规代理销售未取得销售许可的商品房，以及禁止交易的保障性住房等房屋，甚至进行合同诈骗；

4、发布虚假房源广告，利用媒介进行虚假广告宣传，误导消费者；

5、从事倒卖房号、赚取差价的违规经营行为；竞相向售房人允诺高价出售抬高房价等；

6、代理销售商品房时，在网签合同价款以外要求购房人支付额外的费用达到涨价的目的；

7、伪造相关证件、证明规避税收政策；

8、其他不正当经营行为。

房地产中介机构销售行为专项整治

加强行业自律，自查杜绝以下违规行为

1、在经营场所内登记、挂牌销售已开盘但未达到竣工交付条件的新建商品住房房源和取得《不动产权证书》但受上市交易年限限制的商品住房；

2、未取得商品房销售代理备案证书的中介机构以任何形式代理一手房屋；

3、违规代理销售未取得销售许可的商品房，以及禁止交易的保障性住房等房屋，甚至进行合同诈骗；

4、发布虚假房源广告，利用媒介进行虚假广告宣传，误导消费者；

5、从事倒卖房号、赚取差价的违规经营行为；竞相向售房人允诺高价出售抬高房价等；

6、代理销售商品房时，在网签合同价款以外要求购房人支付额外的费用达到涨价的目的；

7、伪造相关证件、证明规避税收政策；

8、其他不正当经营行为。

房地产市场平稳健康地发展关乎民生福祉，胶州市此次对全市所有在售项目、所有房地产开发企业和中介机构及从业人员的专项整治，也是稳定胶州市房地产市场秩序、对各级从业人员进行彻底排查所必需的。

在胶州市这样一个置业热土上，政策的推出依旧是政府的规划之内。此次推出的专项整治政策，重点分类查处开发企业、中介机构的捂盘惜售、倒卖房号、赚取差价等17项违规行为。

毕竟在成交量稳居全市高位的胶州，对规范约束相关开发企业和中介机构整治，维护良好的市场秩序也十分重要。那么问题来了，政策出台后，会不会对胶州的楼市走势造成影响？想在此置业的买房者究竟何去何从？

胶州楼市为何“越限越火”

在青岛房楼市限购加码的大背景下，胶州市的住宅成交量为何不但未受影响甚至是扶摇直上？在“限购”和“限售”的双重“重拳”下，为何胶州楼市的热度只增不减？

首先，细读最新的调控政策，包括胶州市在内的外围区市不在新规约束范畴。《通知》明确要求的限购区域中便没有胶州，这也是支撑区域楼市的关键，是让炒房者还可以继续买的先决条件。

为什么胶州楼市如此火爆的情况下，政府仍然不出手调控、任其发展？这当然要结合区域发展来看，胶州在过去的一年中，是整个青岛市土地供应最多的区市：2017年，胶州市以523.96万㎡的供应面积强势领跑青岛市，土地成交量也是遥遥领先。

胶州经济开发区汇集了新城、荣盛、花样年、碧桂园、中骏等10大房企，并且都是大体量，这种时候如果突然下达一个严格的限购政策，那么这个区域房企便会欲哭无泪了。而胶州市一部分正是因为这些房企的存在，才带起了整个开发区的经济进步和发展，所以为了长远发展，胶州的楼市还是以保护为主。

而且，在高新区和西海岸楼市监管进入高压期之后，两个片区新建楼盘的加推数量锐减，这可是从根源上堵死了炒房者的康庄大道，想炒都没得炒了。基于此，手持资金的楼市投资者，自然只能选择胶州市或是同级的即墨区了。但又随着地铁11号线的开通，将即墨的发展带动起来的同时也动摇了即墨的房价，相比之下，还是胶州的楼市更有价格优势。

如今胶州的房值得入手吗？

无论胶州市的楼市有多火，在胶州买房看起来还是看个人需求，不过笔者这里插一句，恶意炒房客若是将目光聚集在胶州的话，一定要考虑好其中的风险。

首先考虑区域供求量，在青岛市，供是大于求的。中国房价单边快速上涨时代已经结束了，现在房地产的矛盾不再是短缺而是不平衡。在限售政策升级后，炒房客也会随之被动减少，这也就决定了，在片区楼盘集中上市的时候，供大于求的出现是大概率事件。而“供大于求”时，迎来的可能就是商品滞销或是降价销售了。

第二点考虑的是性价比，因市内城区受到418调控政策影响，让处于政策限制之外的胶州楼市，变得十分抢手，目前区域内1.5万元/㎡已是常态。二手房方面，胶州市的价格虽然一直是处于青岛市下游，但一系列政策的利好，辅以先进的城区规划，让胶州楼盘变得性价比极高。与红岛类似，火热的市场容易催生一些违规的问题，胶州也及时推出相关政策，就是要按住这股不良风气的苗头。待政策落地实施后，市场也将迎来健康平稳的阶段，值得关注。

最后来看胶州的未来发展潜力：区域含金量的高低，是由城区的相关规划以及交通、教育、医疗、养老等宜居资源匹配程度决定着楼市的走向，近期与胶州在全市周成交数据同居前列的西海岸新区，正是得益于它完善的配套设施，宜居性强的优势。

发展布局方面，胶州市推进重点功能区建设，近年来，胶州市一系列重大改革，让这里形成了以大沽河生态休闲带为纽带，国家级经济技术开发区、围绕新机场建设的临空经济区、欧亚经贸合作产业园区、国家级示范物流园区支撑起现代化城市格局。值得一提的是，峰会年的青岛，更是收获了盛会给予的“礼物”，即获批创建的全国首个中国上合组织地方经贸合作示范区，亦位于胶州。